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  随着城镇化的高规格定调,事关全局的土地流转正在提速。土地流转一方面为农业人口获得财产性收入、为农民向市民转变创造物质条件,另一方面也为拓展城乡建设用地提供现实基础。作为城镇化重要推手的房地产将存在怎样的机会?开发商与投资者如何掘金土地流转,《东地产财经周刊》推出深度报道,呈现不同视角下的行业机会。

  土地流转提速 地产业再添增长极

  土地流转浪潮来袭,房地产增添新机会,行业天花板能否突围?

  “二次土改”日益紧迫。

  刚刚结束的中央城镇化工作会议明确了各类城市的城镇化路径,稳步提高户籍人口城镇化水平的定调,也让各界对于涉及其中的土地改革充满期待。

  政策力挺 路径渐明

  尽管具体政策和时间表未出,但业内专家均认为,在城镇化和社会发展的进程中,农村集体建设用地的确权和流转是大势所趋,将是土地改革的大方向。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉告诉《东地产》,对于农村集体建设用地流转的大方向,实际上在十八届三中全会决议中已经说的非常清楚了,就是“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”

  “我非常认同这个改革方向。因为通过允许集体建设用地进入市场流转,可有效增加城乡建设用地供应,提高集体建设用地的集约节约利用水平,减少城镇化发展过程中占用耕地的数量,促进城乡地区均衡发展。而且把握住了集体土地流转的关键,这就是要在明确产权、制定出明确的土地利用规划、明确土地使用用途的前提下进行,以便满足用途管制的管理要求。”刘洪玉表示。

  平安证券[微博]研究报告同样指出,随着新型城镇化战略的逐步推进,中小城镇扩容以及农村人口转移将带来大量的基建用地和居住用地需求。

  我国建设用地稀缺,建设用地共3480万公顷,仅占总国土面积的3.7%.其中城市建设用地更是少之又少,面积为419万公顷,占全部建设用地的12.0%,仅为总国土面积的0.4%.城市建设用地不足将是制肘新型城镇化进程的重要因素,在新型城镇化的发展战略下,中央政府将会对现有的土地制度做出有限度的调整,加快土地制度的改革。

  在福卡智库首席研究员王德培看来,三中全会底牌略显模糊,大而化之,但土改依然成为全社会焦点是因为:一方面,土地问题已经成为社会冲突的集中营,而且城市扩张野蛮粗暴,征地剪刀差更是对农民赤裸裸地掠夺,以致土地沦为社会冲突的主战场。另一方面,农业现代化的前提是土地制度破局。新生代农民被城市虹吸,大量耕地荒废,就算18亿亩耕地保住了,粮食安全也岌岌可危。

  “因此从国家战略安全的角度来看,提高土地生产效率,推动集约化、规模化生产已刻不容缓,而这首先需要土地产权清晰,耕地经营权自由流转。土地‘搁置争议’已没有现实空间,这无疑让市场对后续土改的力度和广度充满信心。”

  克而瑞研究中心研究经理朱一鸣认为,新土地改革必须在法律制度上有所突破,这就需要全国人大会议表决通过。

  “因此,我们预计明年两会期间,相关的土地管理法修正法案或会进入人大议程,涉及新型城镇化瓶颈的领域有望率先突破。”

  行业突破天花板

  土地是房地产行业的生产资料,因此土地改革对于房地产市场的意义重大。

  国泰君安的研究报告指出,土地流转意义深远,但预判推进的速度将是缓慢而又谨慎的,原因是若真正推开,其对中国整体经济、房地产市场将产生巨大的变化和影响。若土地流转真正开始推行,并开始试点转为住宅用地,则影响如下:

  “短期对于已持有一二线城市周边非住宅用地的企业有利,其土地价值将持续升值;短期增加的土地供应有限,对行业影响为正面,将增大房地产拿地、投资量,平缓地价、改善开发商在一二线城市的业绩报表。土地流转目前仍处于试点阶段,虽然我们测算流转潜力满足未来将近6年的城市建设用地需求,但这是一个长期过程,每年增加的土地供应有限,整体供应量难以短期大幅提升;长期若土地流转持续开放,将使得建设土地增加1条显著的供给途径,对行业产生深远影响;存在明显的地区差异,京沪等土地最稀缺的城市最受益。土地流转潜力小,目前土地供给紧张如京沪等有可能受益于土地流转带来供应增加,熨平地价,促进行业的健康发展。”

  东方证券研究则显示,土地改革不仅限于农村建设用地的流转,还包括城市存量土地的优化利用,“退二进三”、环保转迁的工业区改造、棚户区改造、城中村改造等,目前政策偏向鼓励、引导、促进,“存量城市建设用地优化将成为新型城镇化下的土地改革第一条路径。”

  对于房地产企业来说,在土地改革的浪潮中,无论是农村建设用地的流转还是城市存量土地的利用,都将创造新的机遇。

  刘洪玉告诉《东地产》,“据我了解,许多房地产企业已经先行一步,以”统筹城乡发展项目“的名义,参与了许多涉及集体建设用地整合使用的乡村综合整治与开发项目,但过去由于集体建设用地流转政策没有明确,所以这些项目多少处于市场的灰色地带。如今,国家已经明确了集体建设用地进入市场的总体改革方向,这些项目就有机会加快发展速度,为各地探索相关改革经验。”

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